أسئلة شائعة عن المساهمات العقارية

1. ما هي المساهمات العقارية؟

المساهمة العقارية هي مشروع تطوير عقاري يشترك فيه مجموعة من الأشخاص لأجل تحقيق منفعة، ويكون ذلك بتملك عقار وتطويره إلى سكني أو تجاري أو صناعي أو زراعي وغير ذلك، ثم بيع وإنهاء المساهمة، ولا يشمل ذلك الصناديق الاستثمارية العقارية.

2. ما هي اختصاصات الهيئة العامة للعقار بشأن المساهمات العقارية؟

دون إخلال باختصاصات الجهات الحكومية الأخرى، تتولى الهيئة تنظيم نشاط المساهمات العقارية وفقاً لما يحدده النظام واللائحة، ولها على وجه خاص ما يأتي:

1- إصدار الترخيص وتعديله وإلغاؤه. وتحدد اللائحة الشروط والمتطلبات والإجراءات اللازمة لذلك.

2- تصنيف المساهمات العقارية بحسب الحجم أو النوع أو الموقع، ووضع الشروط والمتطلبات الملائمة والمدد الزمنية للمساهمة العقارية بحسب تصنيفها.

3- وضع شروط تأهيل وتصنيف المطورين العقاريين لغرض طرح المساهمات العقارية.

4- وضع شروط تأهيل وتصنيف ممارسي نشاط المساهمات العقارية.

5- وضع أسس تحدد استحقاقات المرخص له نظير أتعابه، وما يتقاضاه من عمولات.

6- الرقابة والإشراف على المساهمات العقارية.

3. ما هي شروط طرح المساهمات العقارية؟

لا يجوز طرح المساهمة العقارية ولا الإعلان عنها ولا تسويقها ولا جمع الأموال لها إلا بعد موافقة هيئة السوق المالية والحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار، وذلك بعد التحقق مما يأتي:

1- أن يكون العقار محل المساهمة العقارية مملوكاً بموجب صك ملكية ساري المفعول، ثابتة سلامته، بناءً على إفادة من الجهة التي أصدرته.

2- أن يكون العقار محل المساهمة العقارية حاصلاً على الموافقات اللازمة لتطويره من الجهات المختصة.

4. ما هو الحد الأدنى للعدد المشتركين في المساهمة العقارية؟

يكون مشروع التطوير العقاري الخاضع لترخيص مساهمة عقارية يصدر من الهيئة العامة للعقار في حال اشترك فيه خمسة أشخاص فأكثر.

5. ما هو تصنيف المساهمات العقارية؟

تُصنَّف المساهمات العقارية حسب الحجم وفق الآتي:

أ‌- مساهمة صغيرة يقل رأس مالها عن خمسين مليون ريال.

ب‌- مساهمة متوسطة لا يقل رأس مالها عن خمسين مليون ريال ولا يزيد على ثلاث مائة مليون ريال.

ت‌- مساهمة كبيرة يتجاوز رأس مالها ثلاث مائة مليون ريال.

6. كيفية الترخيص للمساهمات العقارية؟

يُقدم طلب الترخيص إلى الهيئة العامة للعقار، مرفقاً به الآتي:

1- شهادة من شركة مرخص لها بتقديم الخدمات الائتمانية تتضمن سلامة السجل الائتماني لطالب الترخيص، على ألاّ يتجاوز تاريخ إصدار الشهادة (ثلاثة) أشهر من تاريخ تقديم الطلب.

2- رقم السجل العقاري أو وثيقة تملك العقار محل المساهمة العقارية سارية المفعول ثابتة سلامتها، قابلة للتصرف بناءً على إفادة من الجهة التي أصدرتها.

3- الموافقات النظامية -بحسب الأحوال- من وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان أو وزارة الطاقة أو الهيئة، أو غيرها من الجهات المختصة وفق أنظمتها.

4- دراسة جدوى اقتصادية للمساهمة العقارية باللغة العربية معتمدة من مكتب مرخص في المملكة، متضمنة البيانات المالية والإنشائية والتسويقية المقدرة، والمصاريف المالية والإدارية المتوقعة لجميع تكاليف التطوير لمشروع المساهمة، والمدة المتوقعة لإتمامه، ومراحل التنفيذ، ومصادر التمويل المتوقعة، وحالات إضافة المبلغ الاحتياطي.

5- وصف محل المساهمة العقارية.

6- تحديد رأس مال المساهمة العقارية.

7- نموذج اتفاقية المساهمة.

8- الاتفاقية مع الاستشاري الهندسي تشمل الالتزامات والمهام المناطة به.

9- الاتفاقية مع المحاسب القانوني تشمل الالتزامات والمهام المناطة به.

10- الاتفاقية مع مدير المساهمة العقارية.

11- الاتفاقية المبرمة مع مالك العقار، إن وجدت.

12- تقييم العقار محل المساهمة العقارية من ثلاثة مقيّمين معتمدين.

13- تعيين مؤسسة سوق مالية وفق تعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية الصادرة عن هيئة السوق المالية.

7. هل يجوز للمساهم التصرف بحصته في المساهمة العقارية؟

للمساهم التصرف بحصته في المساهمة العقارية وفق الشروط الآتية:

1- أن تُضمّن اتفاقية المساهمة آلية التصرف.

2- أن يقيّد التصرف وفق تعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية الصادرة عن هيئة السوق المالية.

8. هل يجوز للمرخص له الاقتراض بضمان أموال المساهمة العقارية أو أصولها؟

يجوز للمرخص له الاقتراض بضمان أموال المساهمة العقارية أو أصولها وفق الشروط التالية:

1- أن تضمّن اتفاقية المساهمة إمكان الاقتراض بضمان أموال المساهمة العقارية أو أصولها.

2- أن توافق الجمعية على الاقتراض.

3- ألا يتجاوز مبلغ الاقتراض نصف رأس مال المساهمة العقارية.

4- أن تخصّص الأموال المقترضة؛ لأغراض المساهمة العقارية.

5- أن تحوَّل الأموال المقترضة إلى حساب الضمان مباشرة.

9. ما هو الحد الأدنى لنسبة المرخص له في المساهمة العقارية؟

يجب ألا تقل نسبة المرخص له في المساهمة العقارية عن (5%) منها، وأن يحتفظ لنفسه بملكية هذه النسبة حتى انقضاء المساهمة العقارية.

10. ما هي الشروط الواجب توافرها في مدير المساهمة العقارية؟

يشترط في مدير المساهمة العقارية الآتي:

1- أن يتمتع بالخبرة اللازمة لإدارة المساهمة العقارية.

2- ألا يكون قد سبق أن أدين بجريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.

3- أن يجتاز برنامج ممارسة نشاط المساهمات العقارية الذي أقرّته الهيئة.

11. ما هي الشروط الواجب توافرها في الاستشاري الهندسي الممارس لنشاط المساهمات العقارية؟

يشترط في الاستشاري الهندسي الممارس لنشاط المساهمات العقارية الآتي:

1- أن يكون معتمداً من الهيئة السعودية للمهندسين.

2- أن يكون لديه خبرة في مجال البناء والتشييد وإدارة المشاريع لا تقل مدتها عن (ثلاث) سنوات.

3- أن يجتاز برنامج ممارسة نشاط المساهمات العقارية الذي أقرّته الهيئة.

12. ما هي الشروط الواجب توافرها في المحاسب القانوني الممارس لنشاط المساهمات العقارية؟

يشترط في المحاسب القانوني الممارس لنشاط المساهمات العقارية الآتي:

1- أن يكون معتمداً من الهيئة السعودية للمراجعين والمحاسبين.

2- أن يجتاز برنامج ممارسة نشاط المساهمات العقارية الذي أقرّته الهيئة.

3- أن يكون مسجلاً لدى هيئة السوق المالية في حال طرح شهادات المساهمات العقارية طرحاً عاماً.

13. ما هي الشروط الواجب توافرها في المقيّم المعتمد الممارس لنشاط المساهمات العقارية؟

يشترط في المقيّم المعتمد الممارس لنشاط المساهمات العقارية الآتي:

1- أن يكون معتمداً من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين.

2- أن يجتاز برنامج ممارسة نشاط المساهمات العقارية الذي أقرّته الهيئة.

14. ما هي اختصاصات المرخص له للمساهمة العقارية ومسؤولياته؟

اختصاصات المرخص له ومسؤولياته هي:

1- تجهيز كل ما يلزم من متطلبات وموافقات لإصدار الترخيص وفق اشتراطات اللائحة.

2- تعيين مدير المساهمة العقارية، والإشراف على أعماله، وتمكينه من القيام بواجباته.

3- تعيين محاسب قانوني واستشاري هندسي للمساهمة العقارية.

4- فتح حساب ضمان باسم المساهمة العقارية في أحد البنوك المرخص لها.

5- تنفيذ الصرف من حساب الضمان وإدارته؛ بناءً على إجراءات الصرف.

6- إبرام العقود اللازمة لمصلحة المساهمة العقارية.

7- الاقتراض بضمان أموال المساهمة العقارية أو أصولها وفق أحكام النظام واللائحة.

8- بيع أصول المساهمة العقارية وفق أحكام النظام واللائحة.

9- ترؤّس الجمعية أو تعيين من يمثله في رئاستها.

15. ما هي التزامات المرخص له للمساهمة العقارية؟

يلتزم المرخص له بالآتي:

1- تعيين مؤسسة سوق مالية مرخص لها؛ وذلك وفقاً لتعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية الصادرة عن هيئة السوق المالية.

2- الإفصاح للمساهمين دون تأخير عن أي تطورات جوهرية في عمليات المساهمة العقارية، أو وضعها المالي، أو كيانها التنظيمي، أو ملكيتها.

3- عدم تلقي أي مبلغ ذي صلة بالمساهمة العقارية، سواءً بشكل نقدي أو بإيداع في حساب مصرفي خاص. وتكون جميع الإيداعات في حساب الضمان فقط.

4- تقديم تقارير دورية للمساهمين والهيئة، بما في ذلك التقارير الفنية والمالية وأي تقارير إضافية.

16. ما هي اختصاصات مدير المساهمة العقارية؟

اختصاصات مدير المساهمة العقارية ومسؤولياته هي:

1- التحقق من إيداع جميع العوائد في حساب الضمان.

2- توزيع أرباح المساهمة العقارية وفق أحكام النظام واللائحة.

3- إبلاغ المرخص له والهيئة عن أي حدث أو تطور جوهري قد يؤثر على المساهمة العقارية.

4- مراجعة التقارير عن أعمال المقاول والاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني في المساهمة العقارية، وأرشفتها.

5- الدعوة لعقد اجتماعات الجمعية.

6- تنفيذ عمليات بيع أصول المساهمة العقارية بناءً على تفويض المرخص له وبحسب الإجراءات المنصوص عليها في اللائحة.

7- رفع التقارير الدورية لكل الأطراف المعنية، إلى كل من (الهيئة، والجمعية، والمرخص له).

8- مخاطبة الجهات فيما يتعلق بالمساهمة العقارية.

9- أي مهمة أخرى يكلفه بها المرخص له في حدود أعمال المساهمة العقارية.

17. كيفية توزيع الأرباح المساهمة العقارية؟

1- تتكون الأرباح القابلة للتوزيع من صافي دخل المساهمة مخصوماً منه جميع المبالغ التي يتم تجنيبها إلى الاحتياطي المخصص لأغراض محددة في اتفاقية المساهمة -إن وجد-.

2- يجوز للمساهمة العقارية توزيع أرباح مرحلية ناتجة عن متحصلات البيع على مساهميها بشكل نصف سنوي أو ربع سنوي، إذا نصت اتفاقية المساهمة على جواز ذلك، بعد استيفاء المتطلبات التالية:

أ‌- موافقة جمعية المساهمين.

ب‌- أن تكون المساهمة ذات ربحية جيدة ومنتظمة.

ت‌- أن يتوافر لديها سيولة معقولة وتستطيع أن تتوقع بدرجة معقولة مستوى أرباحها.

د‌- أن يتوفر لدى المساهمة أرباح قابلة للتوزيع وفقاً لآخر قوائم مالية مراجعة، كافية لتغطية الأرباح المقترح توزيعها.

3- يجب على مدير المساهمة أن يفصح للهيئة والمساهمين فوراً ومن دون تأخير عند اتخاذ قرار توزيع الأرباح.

18. كيفية تصفية المساهمة العقارية؟

لا يجوز بيع أصول المساهمة العقارية إلا بعد تقييم الأصول من مقيمين معتمدين وفقاً لنظام المقيمين المعتمدين، وفقاً لما يلي:

1- يجب تقييم أصول المساهمة العقارية من ثلاثة مقيّمين مستقلين عن المرخص له، ومعتمدين وفقاً لنظام المقيّمين المعتمدين.

2- يجب عرض التقييم على الجمعية، للحصول على موافقتها. وللجمعية طلب إعادة التقييم بما لا يتجاوز مرتين.

3- ألا تتجاوز المدة بين تقرير التقييم وتاريخ البيع؛ (ثلاثة) أشهر.

4- تكون إجراءات البيع من خلال المرخص له أو مدير المساهمة العقارية، بحسب ما تنص عليه اتفاقية المساهمة.