عقد الإيجار يصنف ضمن العقود المدنية والذي يعد ركيزة أساسية لتنظيم العلاقات القانونية بين المؤجرين والمستأجرين في المملكة العربية السعودية بطريقة متوازنة وعادلة، حيث يتضمن عقد الايجار حقوق والتزامات الأطراف المتعاقدة مما يعزز من الاستقرار والشفافية في المعاملات، وبفضل التشريعات الحديثة في المملكة وعلى رأسها نظام المعاملات المدنية تم تعزيز الحماية القانونية لعقود الايجار، مما يسهم في استقرار سوق العقارات وضمان بيئة إيجاريه آمنة وفعالة تتماشى مع توجهات رؤية المملكة 2030 في تطوير البيئة التشريعية وتحسين جودة الحياة، وفي هذا السياق سوف نتحدث في هذا المقال عن الحماية القانونية للمؤجر والمستأجر في عقد الايجار وفقاً لما جاء في نظام المعاملات المدنية.

ما هو عقد الإيجار في السعودية؟

عقد الإيجار عرفه نظام المعاملات المدنية بأنه عقد يُمكن بمقتضاه المؤجر المستأجر من الانتفاع مدة معينة بشيء غير قابل للاستهلاك مقابل أجرة، وبصورة أخرى عقد الإيجار هو اتفاق قانوني بين طرفين يتم بموجبه منح المستأجر حق الانتفاع بممتلكات أو عقار يملكه المؤجر لفترة زمنية محددة مقابل مبلغ مالي متفق عليه، كما يتضمن العقد شروط واضحة تحدد حقوق والتزامات الطرفين، مثل مدة الإيجار، قيمة الإيجار، وشروط الاستخدام، والصيانة، كما أن الهدف من عقد الإيجار هو حماية كل من المؤجر والمستأجر، وضمان التزام كل طرف بما تم الاتفاق عليه لتجنب النزاعات القانونية.

شروط وضوابط عقد الإيجار في السعودية

عقد الإيجار أقر له نظام المعاملات المدنية بعض الشروط والضوابط الواجب مراعاتها، وهي وفق الآتي:

- ضوابط المأجور في عقد الإيجار

يصح أن يكون المأجور عيناً أو منفعة أو حقاً؛ سواءً كان معيناً بالذات أو بالنوع، كما يصح أن يكون المأجور حصة شائعة.

- ضوابط تقدير الأجرة في عقد الإيجار

يصح أن يقتصر تقدير الأجرة على بيان أسس صالحة تتحدد بمقتضاها، ويصح أن تكون بمبلغ معين مع نسبة معلومة من الناتج أو من الربح، ويصح اشتراط تعجيل الأجرة أو تأجيلها أو تقسيطها.

وإذا عُقد الإيجار على شيء معين بأجرة إجمالية، وذُكر عدد وحداته دون بيان أجرة كل وحدة منها، فظهرت وحداته أزيد أو أنقص، كانت الأجرة هي المحددة في العقد لا يزاد عليها ولا ينقص منها، وللمستأجر في حالة النقص طلب فسخ العقد.

كما إذا حددت في العقد أجرة كل وحدة التزم المستأجر بالأجرة المحددة للوحدات الزائدة، والتزم المؤجر بإنقاص الأجرة المحددة للوحدات الناقصة، وللمستأجر طلب الفسخ في الحالتين، وإذا كان مقدار النقص أو الزيادة يسيراً ولا أثر له في المنفعة المقصودة فليس للمستأجر طلب الفسخ.

- ضوابط تحديد مدة الإيجار

إذا لم تعين مدة الإيجار وكانت الأجرة عن وحدة زمنية معينة عُد عقد الإيجار منعقداً إلى نهاية تلك الوحدة الزمنية، وإلا عينت المحكمة مدة الإيجار بحسب العرف وظروف العقد، وتصح إضافة عقد الإيجار إلى أجل مستقبل، وإذا انقضت مدة الإيجار وثبت وجود ضرورة ملحة لامتدادها فإنها تمتد بقدر تلك الضرورة على أن يؤدي المستأجر أجرة المثل عن هذه المدة، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

التزامات المؤجر في عقد الايجار

التزامات المؤجر تقع وفق أسس الحماية القانونية التي نظمها نظام المعاملات المدنية، حيث إنه بإقرار التزامات المؤجر يتم تجنب نشوء أو احتمالية المنازعات بين المؤجر والمستأجر، والجدير بالذكر أن من أهم الالتزامات التي أقرها النظام على المؤجر، الآتي:

- تسليم المأجور

• على المؤجر تسليم المأجور وملحقاته في حال يصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة كاملة.
• يكون التسليم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور دون مانع يعوق الانتفاع، مع بقاء ذلك مستمراً حتى انقضاء مدة الإيجار.
• للمؤجر أن يمتنع عن تسليم المأجور حتى يستوفي الأجرة المعجلة.

- الإصلاحات والصيانات اللازمة

• يلتزم المؤجر بالإصلاحات الضرورية اللازمة لبقاء المأجور صالحاً للانتفاع، بما في ذلك إصلاح أي خلل في المأجور يؤثر في استيفاء المنفعة المقصودة.
• إذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن القيام بالإصلاحات ودون إخلال بحق المستأجر في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة، فللمستأجر الحصول على إذن من المحكمة بالقيام بالإصلاحات، وله الرجوع على المؤجر بما أنفق بالقدر المتعارف عليه، ويجوز للمستأجر دون إذن المحكمة القيام بالإصلاحات واقتطاع نفقتها من الأجرة بالقدر المتعارف عليه إذا كانت من الأمور المستعجلة أو كانت يسيرة عرفاً، وعلى المستأجر في جميع الأحوال أن يقدم للمؤجر حساباً عما تم إصلاحه.
• إذا أحدث المستأجر بإذن المؤجر إنشاءات أو إصلاحات لمنفعة المأجور، فله الرجوع بما أنفق بالقدر المتعارف عليه وإن لم يشترط المستأجر الرجوع، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
• إذا كان ما أحدثه المستأجر عائداً لمنفعته الشخصية فليس له الرجوع على المؤجر؛ ما لم يُتفق على خلاف ذلك.

- هلاك المأجور

• إذا هلك المأجور أثناء مدة الإيجار هلاكاً كلياً انفسخ العقد من تلقاء نفسه.
• إذا هلك المأجور أثناء مدة الإيجار هلاكاً جزئياً أو أصبح في حال تنقص من الانتفاع الذي أُجر من أجله، ولم يكن ذلك بسبب المستأجر؛ جاز له طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة.

- ضمان عدم التعرض للمستأجر

• على المؤجر أن يمتنع عن التعرض للمستأجر في استيفائه للمنفعة طوال مدة الإيجار، بما في ذلك أن يحدث المؤجر في المأجور تغييراً يمنع من الانتفاع به أو يخل بالمنفعة المقصودة، وإلا كان ضامناً، ويعد في حكم تعرض المؤجر التعرض الصادر من أحد تابعيه.
• يضمن المؤجر للمستأجر التعرض الصادر من الغير إذا كان التعرض مبنياً على سبب نظامي.
• لا يضمن المؤجر التعرض الصادر من الغير إذا لم يكن مبنياً على سبب نظامي، على أنه إذا كان التعرض بسبب لا يد للمستأجر فيه، وترتب عليه حرمانه من الانتفاع بالمأجور؛ جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة.
• إذا ترتب على عمل من جهة عامة نقص في الانتفاع بالمأجور جاز للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة دون إخلال بحقه في مطالبة المؤجر بالتعويض إذا كان عمل الجهة العامة قد صدر لسبب يكون المؤجر مسؤولاً عنه.

- ضمان العيوب

• يضمن المؤجر للمستأجر ما يوجد في المأجور من عيوبٍ تحول دون الانتفاع به أو تنقص منه.
• لا يضمن المؤجر العيوب التي جرى العرف على التسامح فيها أو التي علم بها المستأجر وقت التعاقد.
• إذا ترتب على العيب حرمان المستأجر كلياً أو جزئياً من الانتفاع بالمأجور جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة دون إخلال بحقه في التعويض.
• يقع باطلاً كل اتفاق يتضمن الإعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب إذا كان المؤجر قد تعمد إخفاء سبب هذا الضمان.

التزامات المستأجر في عقد الايجار

التزامات المستأجر تقع أيضاً وفق أسس الحماية القانونية التي نظمها نظام المعاملات المدنية، فكذلك بإقرار التزامات المستأجر يتم تجنب نشوء أو احتمالية المنازعات بين المستأجر والمؤجر، والجدير بالذكر أن من أهم الالتزامات التي أقرها النظام على المستأجر، الآتي:

- أداء الأجرة المتفق عليها

• يلتزم المستأجر بأن يؤدي الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإن لم يتفق على المواعيد التزم بأدائها عند تسليم المأجور، وإذا كانت مدة عقد الإيجار مقسمة على فترات زمنية التزم بأدائها في بداية كل فترة زمنية.
• لا تُستحق الأجرة عن مدة انقضت قبل تسليم المأجور؛ ما لم يكن التأخر في التسليم بسبب المستأجر.

- المحافظة على المأجور

• يلتزم المستأجر بأن يحافظ على المأجور محافظة الشخص المعتاد.
• يلتزم المستأجر بتعويض المؤجر عما يلحق المأجور من أضرار ناشئة عن تعديه أو تقصيره، وإذا تعدد المستأجرون لزم كل واحد منهم التعويض عن الأضرار الناشئة عن تعديه أو تقصيره.

- استعمال المأجور وفق الغرض المتفق عليه

• يلتزم المستأجر باستعمال المأجور في حدود المنفعة المتفق عليها في العقد، فإن لم يكن هناك اتفاق التزم باستعماله بحسب ما أُعد له.
• ليس للمستأجر أن يحدث في المأجور تغييراً دون إذن المؤجر إلا إذا كان يستلزمه إصلاح المأجور ولا يلحق ضرراً به.

- صيانة المأجور

• يلتزم المستأجر خلال مدة الإيجار بصيانة المأجور وفقاً لما يقتضيه العرف؛ ما لم يتفق على خلاف ذلك.
• ليس للمستأجر منع المؤجر من القيام بالإصلاحات الضرورية لحفظ المأجور إذا أعلمه المؤجر قبل البدء فيها بمدة معقولة.

- رد المأجور عند انتهاء مدة عقد الإيجار

• يلتزم المستأجر برد المأجور إلى المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار بالحال التي تسلمه بها، ويُستثنى من ذلك ما يقتضيه الاستعمال المعتاد.
• إذا أبقى المستأجر المأجور تحت يده دون حق استحق المؤجر أجرة المثل، دون إخلال بحقه في التعويض.

- إزالة المحدثات في المأجور

• إذا أحدث المستأجر لمنفعته بناءً أو غراساً في المأجور ولو بإذن المؤجر ولم يكن بينهما اتفاق على بقائه بعد مدة الإيجار؛ كان للمؤجر عند انتهاء عقد الإيجار أن يطلب إزالة المحدثات على نفقة المستأجر مع التعويض إن كان له مقتضي، أو يستبقيها المؤجر بدفع قيمتها مستحقة الإزالة أو بدفع مبلغٍ يساوي ما زاد في قيمة المأجور بسبب البناء أو الغراس.
• للمستأجر أن يطلب إزالة ما أحدثه من بناء أو غراس إذا كان ذلك لا يُلحق ضرراً بالمأجور ولو اعترض المؤجر.

- تأجير المأجور

• لا يجوز للمستأجر أن يؤجر المأجور كله أو بعضه أو يتنازل عن العقد إلا بإذن المؤجر أو إجازته.
• يتقيد المستأجر المأذون له بالتأجير أو التنازل للغير عند قيامه بذلك بقيود المنفعة التي يملكها نوعاً وزمناً.

انتهاء عقد الإيجار

ينتهي عقد الإيجار بانقضاء المدة المعينة فيه؛ ما لم يُشتَرط تجدده تلقائياً، وإذا انتهى عقد الإيجار واستمر المستأجر في الانتفاع بالمأجور برضى المؤجر الصريح أو الضمني عُد العقد مجدداً بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير، وتتعين مدة العقد الجديد.

وإذا طلب المؤجر من المستأجر زيادة معينة على الأجرة المحددة وظل المستأجر حائزاً للمأجور بعد انتهاء مدة العقد دون اعتراض منه على الزيادة؛ لزمته تلك الزيادة ابتداءً من وقت انتهاء العقد القائم، وعُد العقد مجدداً بشروطه وضماناته عدا الضمانات المقدمة من الغير، وتتعين مدة العقد الجديد.

كذلك لا ينتهي عقد الإيجار بموت أحد المتعاقدين، ولورثة المستأجر طلب فسخ العقد خلال مدة معقولة إذا أثبتوا أن أعباء العقد قد أصبحت بسبب موت مورثهم أثقل من أن تتحملها مواردهم من التركة، أو أن العقد يتجاوز حدود حاجتهم، أو أنه أُبرم بناءً على اعتبارات تتعلق بشخص مورثهم، كما أن للمؤجر طلب فسخ العقد إذا مات المستأجر وكان العقد قد أُبرم بناءً على اعتبارات تتعلق بشخصه.

خدمات عقود الايجار في الرياض

نظرًا لأهمية عقد الايجار في التعاملات العقارية والسكنية، تقدم شركة د. فهد الرفاعي وشركاؤه للمحاماة والاستشارات القانونية مجموعة واسعة من الخدمات القانونية التي تغطي العديد من الجوانب القانونية، بما في ذلك صياغة العقود، تسوية النزاعات، والامتثال للأنظمة، إليك أهم الخدمات القانونية المرتبطة بعقود الإيجار:

• صياغة عقود الإيجار
• تسجيل عقود الإيجار إلكترونيًا في منصة "إيجار"
• استشارات قانونية حول حقوق وواجبات المؤجرين والمستأجرين
• حل النزاعات الناشئة عن عقد الايجار

لطلب خدمات عقود الايجار في الرياض لا تترددوا في الاتصال بنا في شركة د. فهد الرفاعي وشركاؤه للمحاماة والاستشارات القانونية من خلال رقمنا 920012753 أو عبر البريد الالكتروني [email protected] يسعدنا استقبال استشارتكم.

من المفيد أيضاً الاطلاع على: خدمات قضايا الايجار